Bauträgervertrag in Dortmund vor Fertigstellung weitergeben

Sie haben in Dortmund ein Haus oder eine Wohnung beim Bauträger gekauft, die Fertigstellung steht noch aus und Ihre Lebensplanung hat sich verändert. Nun möchten Sie den Erwerb möglichst weitergeben. Die entscheidende Frage lautet zunächst: Welche rechtliche Position besitzen Sie heute, und welcher Weg soll einem Nachfolger offenstehen? Erst daraus ergibt sich, ob Sie eine Vertragsübernahme prüfen oder einen späteren Weiterverkauf vorbereiten.

Ein solcher Vorgang braucht die Abstimmung mit Notariat, gegebenenfalls anwaltlicher Beratung, Bauträger und finanzierenden Banken. Ein passender Interessent ist dabei ein wichtiger Teil der wirtschaftlichen Lösung. Er übernimmt jedoch nicht allein durch sein Interesse Ihre bisherigen Verpflichtungen. Dieser Beitrag hilft Ihnen, die benötigten Entscheidungen vorzubereiten und die Vermarktung an den tatsächlichen Vertragsstand anzupassen.

Was Sie heute besitzen und was Ihnen noch geschuldet wird

Beginnen Sie mit dem vollständigen notariellen Bauträgervertrag und seinen Nachträgen. Nach § 650u BGB verbindet dieser Vertrag die Errichtung oder den Umbau eines Bauwerks mit der Verpflichtung des Unternehmers, Grundstückseigentum oder ein Erbbaurecht zu übertragen beziehungsweise zu bestellen. Bauleistung und Erwerb gehören damit zusammen. Ein gewöhnlicher Handwerkerauftrag am bereits eigenen Haus ist ein anderer Ausgangspunkt.

Lassen Sie sich anhand des aktuellen Grundbuchs erklären, ob das Eigentum bereits auf Sie übergegangen ist oder ob Sie zunächst einen Anspruch auf Übertragung haben. Eine Vormerkung, ein bezahlter Kaufpreisanteil und das Eigentum sind unterschiedliche Positionen. Für die Vertragsgestaltung ist wichtig, welche Sicherungen und Rechte tatsächlich bestehen. Eine allgemeine Bezeichnung als „meine Neubauwohnung“ genügt dafür noch nicht.

Ergänzen Sie den Stand der Bauleistungen. Welche Arbeiten sind ausgeführt, welche Zahlungen wurden geleistet und welche Entscheidungen sind noch offen? Die rechtliche Erwerbsposition und der bauliche Zustand sollten getrennt lesbar sein. So kann ein Interessent verstehen, ob er in einen laufenden Vorgang einsteigen soll oder später einen bestimmten fertiggestellten Zustand von Ihnen erwerben würde.

Notieren Sie außerdem die beteiligten Personen. Haben mehrere Erwerber gemeinsam unterschrieben, müssen deren Interessen und Erklärungen berücksichtigt werden. Eine veränderte Lebensplanung eines Beteiligten ändert nicht von selbst die gemeinsam übernommenen Verpflichtungen. Geben Sie dem Notariat deshalb den vollständigen Beteiligtenstand. Bei einer Vertretung sollte früh geklärt werden, welche Vollmacht für den vorgesehenen Vorgang benötigt wird.

Bei Sonderwünschen lohnt ein Blick auf den jeweiligen Auftraggeber und Vertragspartner. Eine zusätzliche Ausstattung kann im Bauträgernachtrag stehen oder Gegenstand einer gesonderten Vereinbarung sein. Ermitteln Sie, welche Bindungen Sie tatsächlich eingegangen sind und welche Unterlagen dazu vorliegen. Ein Nachfolger sollte nicht nur die gewünschte Ausstattung sehen, sondern auch erkennen können, über welchen Vertrag sie geliefert werden soll. Geben Sie diese Informationen zur rechtlichen Prüfung weiter. So lässt sich besprechen, welche gesonderte Bestellung fortgeführt, geändert oder anderweitig behandelt werden müsste und welche Rückmeldung dafür noch fehlt.

Den gewünschten Ausstieg als konkretes Ergebnis beschreiben

Überlegen Sie, was Ihnen besonders wichtig ist: möglichst früh aus weiteren Zahlungsverpflichtungen herauszukommen, bereits eingesetztes Kapital zurückzuerhalten oder erst nach Fertigstellung zu verkaufen. Diese Ziele können unterschiedliche Wege nahelegen. Stellen Sie den gewünschten Zustand am Ende voran. Daraus entsteht eine konkrete Frage an die Fachleute, statt nur der allgemeinen Bitte, irgendwie einen neuen Käufer zu finden.

Beschreiben Sie Ihre zeitlichen und finanziellen Möglichkeiten ehrlich. Können Sie den bisherigen Vertrag bis zur Fertigstellung erfüllen oder hängt Ihre weitere Planung von einer früheren Entlastung ab? Eine bereits erwartete Zahlung aus einem Weiterverkauf ist zunächst unsicher. Lassen Sie notwendige Zwischenfinanzierung und mögliche Folgen für Ihre bestehenden Darlehen individuell prüfen. Ein höherer späterer Preis allein beantwortet diese Liquiditätsfrage nicht.

Vermerken Sie, welche Entscheidungen des Nachfolgers für Sie akzeptabel wären. Möchte er dieselbe Ausstattung, die vereinbarten Sonderwünsche oder eine geänderte Ausführung? Ein Wechsel kurz vor einer Materialbestellung kann andere Folgen haben als eine bloße Übernahme des unveränderten Leistungsumfangs. Erfragen Sie beim Bauträger den tatsächlichen Stand, bevor Sie einem Interessenten freie Gestaltungsmöglichkeiten zusagen.

Eine vollständige Vertragsübernahme gemeinsam prüfen

Bei einer angestrebten Vertragsübernahme soll geklärt werden, welche Rechte und Verpflichtungen künftig dem Nachfolger zugeordnet werden. Lassen Sie die dafür erforderlichen Vereinbarungen mit dem Bauträger fachkundig gestalten. Eine interne Abrede, nach der der Interessent Ihre nächsten Raten bezahlt, ist noch keine verlässlich bestätigte Entlassung aus Ihren bisherigen Verpflichtungen. Genau diese Entlastung sollte im Entwurf verständlich erkennbar sein.

Die Übertragung einer Forderung nach § 398 BGB betrifft zunächst die Gläubigerseite. Eine Übernahme von Zahlungspflichten ist gesondert zu betrachten. § 415 BGB regelt für die dort beschriebene Schuldübernahme die Genehmigung des Gläubigers. Diese Unterscheidung erklärt, weshalb eine bloße Abtretung nicht ungeprüft als Übernahme des gesamten Bauträgervertrags dargestellt werden sollte.

Bereiten Sie eine Liste der zu behandelnden Positionen vor: bisherige Zahlungen, noch offene Raten, Sonderwünsche, bereits erklärte Mängel, Unterlagen und mögliche weitere Ansprüche. Lassen Sie klären, wie der Nachfolger abgesichert wird und wie Sie aus den vereinbarten Verpflichtungen herauskommen. Eine Einigung über einen Ausgleichsbetrag erledigt diese Fragen noch nicht. Alle Beteiligten benötigen dieselbe Beschreibung des Übergangs.

Für Grundstücksverträge verlangt § 311b BGB die notarielle Beurkundung der dort genannten Verpflichtungen. Welche Form der konkrete Übernahmevorgang erfordert und wie er mit Sicherungen im Grundbuch zusammenwirkt, muss das Notariat bestimmen. Behandeln Sie eine vorformulierte private Übernahmevereinbarung deshalb nicht als fertige Lösung. Bringen Sie Ihre gewünschte wirtschaftliche Einigung als Grundlage in die fachliche Gestaltung ein.

Einen eigenen Weiterverkauf anders kalkulieren

Eine andere Gestaltung kann darin bestehen, dass Sie am ursprünglichen Vertrag beteiligt bleiben und dem Nachfolger selbst einen Erwerb versprechen. Dann müssen Ihre Verpflichtungen gegenüber dem Bauträger und gegenüber dem neuen Käufer zusammenpassen. Lassen Sie insbesondere prüfen, welche Leistung und welchen Übergabezustand Sie selbst schulden würden. Eine bloße Weitergabe der ursprünglichen Baubeschreibung beantwortet das nicht vollständig.

Prüfen Sie auch den Ablauf bei Verzögerungen. Wenn der Bauträger später fertig wird, kann dies Ihre Zusagen an den nachfolgenden Käufer berühren. Ein eigener verbindlicher Termin sollte deshalb erst nach Prüfung der Vertragsgestaltung vereinbart werden. Bitten Sie um eine verständliche Darstellung, wer bei welchem Ereignis handeln muss. Die beiden Vertragsverhältnisse dürfen nicht nur im günstigsten erwarteten Verlauf zusammenpassen.

Für Ihre Rechnung gehören der gesamte verbleibende Aufwand aus dem Ersterwerb, die Kosten des weiteren Vorgangs und der nachvollziehbar erwartete Erlös zusammen. Fragen Sie nach möglichen Finanzierungs- und Steuerfolgen bei den dafür zuständigen Fachleuten. Dieser Beitrag nennt bewusst keine pauschale Gewinnspanne oder Steuerfreiheit. Entscheidend sind Ihre konkreten Verträge und persönlichen Verhältnisse, bevor Sie sich auf einen zweiten Verkauf festlegen.

Eine Aufhebung nur mit geklärten Folgen erwägen

Vielleicht möchte der Bauträger den Vertrag einvernehmlich aufheben und selbst einen neuen Erwerber suchen. Fragen Sie zunächst nach den angebotenen Bedingungen. Was soll mit Ihren Zahlungen, Sicherungen, Sonderwünschen und bereits entstandenen Ansprüchen geschehen? Eine grundsätzliche Bereitschaft zum Gespräch ist noch kein vollständiger Aufhebungsvertrag. Lassen Sie insbesondere die Bedingungen für eine tatsächliche Rückzahlung und Entlastung prüfen.

Die freie Kündigung eines gewöhnlichen Werkvertrags darf nicht einfach auf den Bauträgervertrag übertragen werden. § 650u Absatz 2 BGB nimmt unter anderem § 648 BGB von der Anwendung aus. Bei Mängeln, erheblicher Verzögerung oder anderen Konflikten ist deshalb eine eigenständige rechtliche Bewertung erforderlich. Aus Ihrem Wunsch nach einem anderen Wohnort folgt kein allgemeines kostenfreies Ausstiegsrecht.

Vergleichen Sie eine angebotene Aufhebung mit den anderen erreichbaren Wegen. Ein bestimmter Abzug kann wirtschaftlich anders zu beurteilen sein als mehrere noch ungewisse Monate im bisherigen Vertrag. Umgekehrt sollte ein bequem wirkender Ausstieg nicht ohne Prüfung der aufgegebenen Rechte angenommen werden. Lassen Sie sich die Folgen verständlich erläutern und entscheiden Sie auf Grundlage des vollständigen Angebots.

Die Finanzierung braucht ihre eigene Entlastung

Wenn Ihr Erwerb finanziert ist, gehört die Bank früh in die Planung. Fragen Sie nach dem Stand bereits ausgezahlter und noch verfügbarer Darlehensteile sowie den Bedingungen des beabsichtigten Ausstiegs. Die Zustimmung des Bauträgers zu einer Vertragsänderung ist nicht automatisch eine Erklärung Ihrer Bank. Für jede benötigte Freigabe muss erkennbar sein, wer sie unter welchen Voraussetzungen erteilt.

Auch der Nachfolger benötigt eine zu seiner vorgesehenen Rechtsposition passende Finanzierung. Ob er in einen Vertrag eintritt oder von Ihnen kauft, kann für die Prüfung wesentlich sein. Geben Sie deshalb keine allgemeine Zusage, die bisherige Finanzierung könne einfach übernommen werden. Lassen Sie die Beteiligten ihre jeweilige Prüfung am tatsächlich vorgesehenen Vertragsweg durchführen und die offenen Punkte miteinander abstimmen.

Führen Sie den Zahlungsweg in Ihrer Entscheidungsübersicht gesondert auf. Bereits von Ihnen gezahlte Beträge, ein möglicher Ausgleich des Nachfolgers und noch an den Bauträger zu leistende Raten haben unterschiedliche Empfänger und Voraussetzungen. Lassen Sie diese Zuordnung im Entwurf eindeutig gestalten. Eine rechnerisch passende Gesamtsumme nützt wenig, wenn zum erforderlichen Zeitpunkt die richtige Zahlung noch nicht verfügbar ist.

Genehmigte Planung und Verkaufsbeschreibung in Dortmund abgleichen

Zum verständlichen Angebot gehören die vertragliche Baubeschreibung, maßgebliche Pläne und die verfügbaren Genehmigungsunterlagen. Die Stadt Dortmund informiert über die Bauakteneinsicht in archivierte öffentlich-rechtliche Bauakten und die dafür geltenden Voraussetzungen. Klären Sie für Ihr konkretes Vorhaben, welche Unterlagen vom Bauträger vorliegen und welche weiteren Nachweise über den zuständigen Weg beschafft werden können.

Die Stadt nennt unter anderem die Legitimation des Eigentümers und die schriftliche Berechtigung für entsprechend bevollmächtigte Personen. Für Ihren Zugang ist die konkrete Ausgangslage zu prüfen. Die Bauakte dokumentiert öffentlich-rechtliche Unterlagen; welche Ausführung Ihnen der Bauträger vertraglich schuldet, ergibt sich zusätzlich aus Ihrem Vertrag. Stellen Sie genehmigte Planung, zugesagte Leistung und sichtbaren Bauzustand deshalb nebeneinander.

Wenn Unterlagen voneinander abweichen, formulieren Sie die offene Frage vor dem Exposé. Ist beispielsweise eine andere Raumaufteilung nur ein Wunsch oder bereits wirksam vereinbart und genehmigungsrechtlich eingeordnet? Der Nachfolger sollte den bestätigten Stand erkennen können. Beschreiben Sie auch gemeinsam genutzte Bereiche und besondere Ausstattungen nur in dem Umfang, der tatsächlich belegt ist. Schöne Visualisierungen ersetzen diesen Abgleich nicht.

Das passende Angebot aus dem geklärten Weg entwickeln

Ein gedanklicher Fall zeigt die Auswahl: Ein Erwerber möchte wegen eines beruflichen Wechsels nicht mehr selbst einziehen. Ein Nachfolger würde die unveränderte Planung übernehmen, hat aber noch keine bestätigte Finanzierung. Dann sind Zustimmung, Entlastung und Zahlungsfähigkeit die nächsten Fragen. Ein sofort inserierter fester Übergabetermin würde die offenen Voraussetzungen bereits vorwegnehmen. Das Beispiel beschreibt kein reales Dortmunder Bauvorhaben.

Vereinbaren Sie mit den Fachleuten, ab welchem bestätigten Stand die Vermarktung welche Aussagen verwenden kann. Ein geeigneter Makler kann die Suche nach einem passenden Interessenten unterstützen, wenn Vertragsgegenstand und Rahmen verständlich feststehen. Die rechtliche Ausgestaltung und die Freigaben bleiben bei den dafür zuständigen Beteiligten. So wird aus einer allgemeinen Ausstiegsidee ein prüfbarer Weg mit klaren nächsten Schritten.