Wohnfläche vor dem Verkauf prüfen

32 Quadratmeter Boden, 24 Quadratmeter Wohnen

Ein ausgebautes Dachgeschoss fühlt sich großzügig an. Auf dem Boden gemessen kommen vielleicht 32 Quadratmeter zusammen. Für die Wohnfläche zählt nach der Wohnflächenverordnung jedoch die lichte Höhe: Flächen ab zwei Metern werden vollständig angerechnet, Flächen zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, Flächen unter einem Meter gar nicht.

Ein Beispiel: 20 Quadratmeter liegen bei mindestens zwei Metern Höhe, acht Quadratmeter zwischen einem und zwei Metern und vier Quadratmeter darunter. Dann ergeben sich aus dem Raum 24 Quadratmeter Wohnfläche – 20 vollständig plus vier aus der hälftigen Anrechnung. Die nutzbare Bodenfläche bleibt größer. Für Käufer ist beides interessant, solange klar ist, welche Zahl was beschreibt.

Wann welche Rechenregel trägt

Die WoFlV gilt unmittelbar für die Berechnung von Wohnfläche im öffentlich geförderten Wohnungsbau nach dem Wohnraumförderungsgesetz. Im frei finanzierten Verkauf ist sie nicht automatisch für jede Immobilie zwingend. Sie wird dort häufig als verständlicher und anerkannter Maßstab genutzt; entscheidend können aber eine vertragliche Vereinbarung, die bisher verwendete Berechnungsmethode und der konkrete Zweck der Angabe sein.

Für Eigentümer bedeutet das: Übernehmen Sie nicht stillschweigend irgendeine Zahl und schreiben Sie auch nicht vorschnell „nach WoFlV“, wenn die Berechnung anders entstanden ist. Benennen Sie die Methode, die zu Ihrer Flächenangabe geführt hat. So können Kaufende Äpfel mit Äpfeln vergleichen.

Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden nach der WoFlV in der Regel zu einem Viertel angerechnet, höchstens zur Hälfte. Ein acht Quadratmeter großer Balkon bringt damit regelmäßig zwei Quadratmeter Wohnfläche; eine höhere Anrechnung braucht die entsprechenden Umstände des Einzelfalls.

Treppen mit mehr als drei Steigungen und ihre Treppenabsätze bleiben bei der Ermittlung der Grundfläche außer Ansatz. Dasselbe gilt für Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt. Ob ein Raum beheizt ist, entscheidet für sich allein dagegen nicht über seine Anrechnung. Maßgeblich sind Raumart, Zugehörigkeit und die konkreten Regeln der verwendeten Methode.

Dortmunder Räume wirtschaftlich richtig zeigen

In einem Dachgeschoss im Kreuzviertel kann die sichtbare Bodenfläche beeindruckend sein, während viele Bereiche unter Schrägen liegen. Bei einem Siedlungshaus in Brackel wurde vielleicht eine frühere Terrasse geschlossen. In Aplerbeck kann ein Hobbyraum im Untergeschoss wohnlich eingerichtet sein. Jeder dieser Räume bietet echten Nutzen – aber nicht jeder Quadratmeter ist automatisch Wohnfläche.

Der wirtschaftliche Unterschied zeigt sich beim Vergleich. Wird der Kaufpreis durch eine zu große Fläche geteilt, wirkt das Objekt künstlich günstiger. Fällt die Abweichung später bei Bank oder Käufer auf, kippt dieser Vorteil in Misstrauen. Eine klare Zahl hält den Vergleich stabil und lässt zusätzliche Nutzfläche trotzdem als Pluspunkt wirken.

Messen, benennen, sicher verkaufen

Ein aktuelles Aufmaß lohnt sich besonders, wenn Berechnung und Grundriss fehlen, Unterlagen verschiedene Zahlen nennen oder Dach, Wintergarten und Raumaufteilung verändert wurden. Gemessen werden nicht nur Wandlängen. Raumhöhen, Außenflächen, Treppen und Bauteile müssen so erfasst werden, dass die gewählte Berechnung korrekt angewendet werden kann.

Stimmen eine vorhandene Berechnung und der heutige Bestand überein, braucht es nicht automatisch eine neue Vermessung. Der Gewinn liegt nicht im neuen Dokument, sondern in einer Flächenangabe, die den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung glaubwürdig unterstützt.

Wohnfläche ist ein starkes Preis- und Suchkriterium. Nutzfläche ist deshalb nicht wertlos: Ein trockener Keller, ein gut nutzbarer Spitzboden oder eine große Terrasse kann das Leben im Haus spürbar verbessern. Im guten Exposé bekommt jede Fläche den richtigen Namen – und damit die Chance, aus dem richtigen Grund zu überzeugen.

Sie sind unsicher, welche Zahl für Ihr Dortmunder Eigentum trägt? Starten Sie den Objektkompass mit Ihrer vorhandenen Flächenangabe und den Umbauten der vergangenen Jahre. Wenn der Verkauf ansteht, klären wir gemeinsam, wie Wohn- und Nutzfläche so präsentiert werden, dass Käufer den Raum verstehen und Sie Ihren Preis sicher vertreten können.