Kosten beim Immobilienverkauf

Kaufpreis und Nettoerlös getrennt planen

Beginnen Sie mit zwei Listen: Was wird aus dem Kaufpreis bezahlt, und welche Ausgaben müssen Sie schon vorher finanzieren? Die Kreditablösung kann im Rahmen der notariellen Abwicklung direkt an die Bank fließen. Ein Energieausweis, Unterlagen oder ein beauftragtes Aufmaß können dagegen vor dem ersten Käufergespräch Geld kosten. Selbst wenn der spätere Erlös ausreicht, brauchen Sie für diese Vorleistung ein Budget.

Die einfache Arbeitsrechnung lautet: Verkaufspreis abzüglich Kreditablösung, Verkäuferkosten und gegebenenfalls Steuerreserve ergibt den zunächst planbaren Nettoerlös. Das ist eine Liquiditätsrechnung. Sie ist nicht identisch mit dem steuerlichen Veräußerungsgewinn; insbesondere ist eine Darlehensrückzahlung nicht automatisch eine steuerlich abzugsfähige Verkaufsausgabe.

Notieren Sie zu jedem Posten Betrag, Quelle, Fälligkeit und Status: bestätigt, angeboten oder noch ungeklärt. Lassen Sie unbekannte Kosten sichtbar stehen. Eine leere Zeile ist kein Beleg dafür, dass nichts anfällt. Für die Entscheidung über einen Anschlusskauf sollte außerdem klar sein, wann das Geld tatsächlich verfügbar wird.

Welche Kosten gehören auf die Verkäuferseite?

Typische Prüfpunkte sind Ihre vereinbarte Maklervergütung, erforderliche Unterlagen, eine gegebenenfalls anfallende Vorfälligkeitsentschädigung und Kosten der Lastenfreistellung. Hinzu kommen je nach Situation Beratung, Räumung, Umzug, beauftragte Arbeiten und laufende Objektkosten bis zum vertraglich vereinbarten Wechsel. Nicht jeder Verkauf verursacht jeden dieser Posten.

Im Kaufvertrag wird häufig vereinbart, dass der Käufer Notar- und Grundbuchkosten trägt und der Verkäufer die Kosten der Lastenfreistellung übernimmt. Prüfen Sie die konkrete Vereinbarung mit dem Notariat. Sie bedeutet nicht, dass Verkäufer gegenüber den Kostenstellen unter allen Umständen haftungsfrei sind. Eine alte Grundschuld zu löschen ist außerdem etwas anderes als das zugehörige Darlehen zurückzuzahlen: Gebühren und Rückzahlung gehören getrennt in die Planung.

Fordern Sie Angebote einschließlich Umsatzsteuer und möglicher Zusatzleistungen an. Bei Unterlagen unterscheiden Sie vorhandene Dateien, kostenpflichtige Ersatzbeschaffung und neu beauftragte Facharbeit. Ein aus dem Internet übernommener Gesamtprozentsatz vermischt diese Positionen schnell mit Käuferkosten und hilft Ihnen dann wenig.

Maklervergütung: Vertrag und Fall unterscheiden

Es gibt keinen gesetzlich festgelegten einheitlichen Dortmunder Maklerprozentsatz. Entscheidend sind die vereinbarte Vergütung, ihr Auslöser, die enthaltenen Leistungen und mögliche zusätzliche Aufwendungen. Fragen Sie ausdrücklich nach Ihrem eigenen Bruttobetrag beziehungsweise der nachvollziehbaren Berechnung.

Für Maklerverträge über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses verlangt § 656a BGB Textform. Die Verteilungsregeln der §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b). Sie lassen sich deshalb nicht ungeprüft auf jedes Mehrfamilienhaus, Grundstück oder Gewerbeobjekt übertragen.

Verspricht sich der Makler in diesem Anwendungsbereich von beiden Vertragsparteien einen Lohn, müssen sie sich in gleicher Höhe verpflichten. Hat nur eine Seite einen Maklervertrag geschlossen und soll die andere Seite zahlen oder erstatten, muss die beauftragende Partei mindestens in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet bleiben. Der Anspruch gegen die andere Seite wird erst nach Zahlung durch die beauftragende Partei und entsprechendem Nachweis fällig. Das sind unterschiedliche Vertragskonstellationen, keine allgemeine Regel „jeder zahlt immer die Hälfte“.

Lassen Sie unklare Klauseln vor der Unterschrift erklären. Der Ratgeber zur Maklerauswahl hilft beim Leistungsabgleich; die Erlösrechnung braucht zusätzlich den konkreten Vergütungsbetrag.

Die Bank nach einem Ablösebetrag zum Termin fragen

Ein aktueller Kontostand reicht für die Verkaufsplanung nicht. Bitten Sie Ihre Bank um einen nachvollziehbaren Ablösebetrag für den geplanten Zeitpunkt und eine Aufschlüsselung von Restschuld, Zinsen und möglichen weiteren Beträgen. Klären Sie, wie lange die Auskunft gilt und was sich bei einer späteren Kaufpreiszahlung verändert.

Bei vorzeitiger Rückzahlung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung eine Rolle spielen. Ob ein Anspruch besteht und wie gerechnet wird, hängt von Vertrag und gesetzlichen Voraussetzungen ab. Die Ein-Prozent-Grenze aus § 502 Absatz 3 BGB betrifft Allgemein-Verbraucherdarlehen und ist keine pauschale Obergrenze für jedes Immobiliendarlehen. Übernehmen Sie sie deshalb nicht ungeprüft in Ihre Hausverkaufsrechnung.

Bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzins kann das ordentliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB relevant sein: grundsätzlich nach zehn Jahren seit vollständigem Empfang mit sechs Monaten Frist; eine spätere neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzins kann den maßgeblichen Zeitpunkt verschieben. Lassen Sie Ihre Daten und den möglichen Termin prüfen. Die Details zur Abstimmung von Bank, Zahlung und Lastenfreistellung stehen unter Kredit beim Verkauf.

Dortmunder Unterlagen gezielt beschaffen

Fehlen genehmigte Pläne oder Nachweise zum Umbau, kann eine kostenpflichtige Bauakteneinsicht bei der Stadt Dortmund sinnvoll sein. Das Bauaktenarchiv nennt die jeweils geltende Verwaltungsgebührensatzung als Grundlage. Die tatsächliche Rechnung hängt von der benötigten Leistung ab; ein fixer Betrag für jede Hausmappe wäre irreführend. Einsicht erfolgt nach Terminabsprache und mit Berechtigungsnachweis beziehungsweise Vollmacht. Bei Mikrofilmen weist die Stadt aktuell auf längere Digitalisierung und eingeschränkte Einsicht vor Ort hin.

Bei einer gemeinsamen Zufahrt oder früherer gewerblicher Nutzung können Baulasten- und Altlastenauskünfte eine konkrete Frage klären. Bestellen Sie solche Leistungen passend zum Objekt. Ein Bodenrichtwertausdruck ersetzt weder diese Auskünfte noch eine Bauakte. Für den Energieausweis klären Sie zunächst, ob ein gültiges Dokument vorliegt und welche Ausweisart erforderlich ist.

Große Renovierungen sollten Sie nicht allein mit der Hoffnung auf einen Preisaufschlag beauftragen. Vergleichen Sie Angebot, Zeitbedarf und begründete Verkaufsperspektive. Eine Ausgabe kann notwendig sein, ohne sich eins zu eins im Kaufpreis wiederzufinden. Laufende Zinsen, Versicherung und andere Objektkosten während einer längeren Vermarktung gehören ebenfalls in das Zeitbudget.

Steuerfrage vor dem Verkaufstermin klären

Bei privaten Grundstücksverkäufen kann § 23 EStG relevant sein, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Das Gesetz enthält Ausnahmen für bestimmte eigene Wohnnutzung. Bei unentgeltlichem Erwerb wird für diese Vorschrift die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet; ein Erbfall startet daher nicht pauschal eine neue Frist.

Die Darlehensablösung bestimmt nicht den steuerlichen Gewinn. Anschaffungs- oder Herstellungskosten, Werbungskosten und gegebenenfalls berücksichtigte Abschreibungen gehören zu dessen Berechnung. Bei gemischter Nutzung, Betriebsvermögen oder besonderen Erwerbsabläufen reicht die einfache Privatverkaufsregel nicht. Stellen Sie Kaufvertrag, Nutzungsverlauf und Belege für die Steuerberatung zusammen und führen Sie eine vorläufige Steuerreserve getrennt. Eine belastbare individuelle Steuerberechnung bietet dieser Ratgeber nicht.

Ein Rechenbeispiel mit ausdrücklich erfundenen Beträgen

Die folgenden Zahlen sind nur ein Rechenbeispiel, keine Dortmunder Marktpreise, Gebühren oder Angebote: Verkaufspreis 480.000 Euro, Kreditablösung 165.000 Euro, eigene Brutto-Maklervergütung 14.280 Euro, Unterlagen und Vorbereitung 1.200 Euro, Lastenfreistellung 600 Euro sowie vorläufige Steuerreserve 15.000 Euro. Nach diesen Abzügen bleiben rechnerisch 283.920 Euro. Umzug und weitere individuell anfallende Kosten sind hier noch nicht enthalten.

Ersetzen Sie jeden Beispielbetrag durch Ihre belegte Zahl. Ist eine Vorfälligkeitsentschädigung bereits im Bank-Ablösebetrag enthalten, ziehen Sie sie nicht nochmals ab. Dasselbe gilt für Leistungen, die bereits von der vereinbarten Vergütung abgedeckt sind. Für Ihre Reserve zählt die nachweisbare Situation, nicht dieses Muster.

Rechnen Sie zusätzlich mit einem niedrigeren Verkaufspreis und einem späteren Zahlungstermin. Bei unveränderten Beispielabzügen würden 450.000 statt 480.000 Euro den Restbetrag auf 253.920 Euro senken. Das ist eine Empfindlichkeitsrechnung, keine Preisprognose. So erkennen Sie, welchen Spielraum Ihr nächster Schritt braucht.

Sie möchten einen Verkauf besprechen? Bringen Sie Ihre Kostenliste und die noch offenen Bank- oder Steuerfragen zur persönlichen Verkaufsanfrage mit. Eine konkrete erste Frage können Sie auch im Objektkompass schildern. Die individuelle Bankauskunft und notwendige Steuerberatung bleiben dafür maßgeblich.